Quel est l’objectif du dépôt de garantie de loyer?
Certains propriétaires ont tout simplement peur pour leur bien immobilier, leur état et leur manipulation par le locataire. C’est tout à fait compréhensible lorsqu’on pense que le bien immobilier est la seule source de revenus pour de nombreux propriétaires. C’est pourquoi le législateur a permis l’instauration d’un dépôt de garantie. Ce dépôt est censé assurer une sécurité au propriétaire. En tout, deux causes sont prévues et pour lesquelles le propriétaire peut avoir recours au dépôt : lorsqu’il veut rendre responsable le locataire pour des dommages occasionnés au bien loué, ou lorsque celui-ci ne paie pas le loyer. Il est aussi intéressant de savoir à quelle hauteur est fixé le dépôt de garantie légalement. Dans le cas d’immobilier résidentiel, ce montant s’élève à maximum trois mois de loyer. Le compte des charges et les charges supplémentaires sont comprises dans ce montant. S’il s’agit d’un bien immobilier qui est utilisé à des fins professionnelles, il n’y a aucun plafond légal. En général, il s’agit de 6 mois de loyer. Le rapport entre les éventuels dégâts causés à l’objet loué et le loyer est décisif dans ce cas. La hauteur est également limitée par le droit de rétention du propriétaire. Celui-ci a un droit sur les objets mobiles apportés par le locataire. Mais la relation avec le propriétaire, l’habileté à négocier et la situation financière influencent également le montant.
Comment doit être ouvert le dépôt de garantie ?
Si le propriétaire demande un dépôt de garantie, celui-ci s’engage à le déposer sur un compte bloqué dans une banque suisse. Il n’a en aucun cas le droit de verser cet argent sur son compte privé. En outre, le dépôt doit se faire immédiatement après réception de l’argent. Si le propriétaire réclame un dépôt de garantie mais n’a pas encore ouvert de compte bloqué, le locataire doit attendre avant de payer. Il peut aussi refuser une invitation à payer en liquide. De plus, il doit être informé par le propriétaire de toutes les données du compte bloqué comme le nom de la banque, la dénomination exacte, etc. Le compte bloqué doit également rapporter des intérêts. Les taux d’intérêt pour les comptes bloqués sont d’application. Le locataire doit être informé chaque année de la hauteur des intérêts par relevé de compte. Si aucun autre accord n’a été conclu, le locataire a le droit de disposer librement des intérêts, d’après l’association suisse des locataires. Cependant, certaines banques empêchent complètement d’accéder au compte bloqué. Ainsi, les intérêts seraient indisponibles pour le locataire. Si la banque ne paie pas les intérêts, c’est une raison justifiée pour le locataire de changer de banque. Si le propriétaire n’est pas d’accord, il doit verser les produits d’intérêts à la fin de l’année sur le compte du locataire. L’accord contractuel à ce sujet se trouve dans les conditions générales ou dans les petits caractères du compte bloqué.
Dans le cas où un propriétaire ne se conforme pas à son devoir d’ouvrir un compte bloqué, le locataire a le droit de demander le remboursement immédiat des paiements effectués. Il peut aussi lui réclamer légalement les intérêts. L’association suisse des locataires indique dans une interview que dans le cas d’une faillite du propriétaire, tous les dépôts sont perdus si le propriétaire a versé le dépôt de garantie sur son compte privé. Il est donc conseillé de bien vérifier les documents après l’ouverture du compte.
La date du paiement est toujours convenue entre le locataire et le propriétaire, et doit être indiquée dans le contrat. Si le locataire ne respecte pas cette convention, le propriétaire a le droit de refuser la remise des clés. La condition est que le compte bloqué ait été ouvert en bonne et due forme au nom du locataire. Comme mentionné plus haut, le locataire ne doit pas accepter de payer le dépôt de garantie en liquide.
Garantie de loyer - Qui choisit la banque ?
L’association de locataires indique que, d’après la loi, le locataire peut choisir la banque. De plus, il a la possibilité de déposer l’argent directement sur le compte bloqué. Il ne doit donc pas passer par le biais du propriétaire. Son devoir est uniquement d’envoyer l’attestation de la banque au propriétaire. Mais la pratique nous montre quand même que le propriétaire choisit la banque la plupart du temps. Certains propriétaires tentent même de faire payer les frais de gestion de compte au locataire. Ce n’est pas autorisé, d’après la loi. Cependant, les frais de gestion de compte ne peuvent dépasser 50 francs.
Il se peut parfois que la banque choisie change ses conditions de façon qu’il y ait des inconvénients pour le locataire, comme quand les intérêts baissent ou que les frais de gestion de compte augmentent. Dans ces cas-là, le locataire a le droit de demander au propriétaire de changer de banque. S’il refuse, ce dernier doit payer un dédommagement au locataire. De temps en temps, on se demande s’il existe des comptes bloqués sans produits d’intérêts. Pour l’association suisse, il est clair qu’un compte bloqué n’est pas pareil qu’un compte d’épargne et que des produits d’intérêts doivent être dus. La banque doit souvent servir de médiateur entre le locataire et le propriétaire lors de conflits. Un surcroît considérable de dépenses lui apparaît donc partiellement. Malgré tout, un produit d’intérêts de 0 % n’est pas permis, d’après l’association des locataires. Cependant, lorsqu’on observe de plus près la loi suisse, on remarque que la réglementation des produits d’intérêts n’est pas établie précisément. C’est pourquoi il y a eu des incidents dans le passé lors desquels les banques ont soudain mis un terme aux paiements d’intérêts pour le dépôt de garantie de loyer sans en informer leurs clients.
Dans quelle mesure les produits d’intérêts disparaissent-ils ? Le montant des intérêts est relativement faible. Généralement, il évolue entre 0,10 - et 0,25. Dans le tableau suivant, vous trouverez un aperçu actuel des banques respectives et de leurs produits d’intérêts pour le dépôt de garantie :
| Bank | Intérêts |
| Bank Coop | 0.25 |
| Credit Suisse | 0.15 |
| UBS AG | 0.10 |
| Zürcher Kantonalbank | 0.10 |
| Raiffeisen | 0.20 |
| Migrosbank | 0.25 |
| Clientis | 0.20 |
Augmentation de la caution pendant le contrat de location
Les propriétaires se posent parfois s’ils doivent augmenter la caution. Il peut y avoir beaucoup de raisons à cela. Si le propriétaire venait à augmenter la caution pendant le contrat de location, l’augmentation doit être indiquée du côté du propriétaire par le formulaire de l’augmentation du loyer. D’un point de vue temporel, il est absolument nécessaire que ce formulaire soit remis au locataire au moins 10 jours avant le début du délai de préavis. Le respect de la modification du contrat doit s’accompagner de l’accord du délai de préavis contractuel jusqu’à la première échéance de préavis contractuel. Si le locataire n’est pas d’accord avec l’augmentation de caution, il peut contester la demande auprès de l’office de conciliation dans un délai de 30 jours après réception. Vous devez faire attention pour les délais impartis que ce n’est pas la date du cachet de la poste qui est décisive, mais la réception physique du courrier par le locataire. Si celui-ci n’est pas présent et que le courrier revient à la poste, le dernier jour du délai de retrait de sept jours est considéré comme le jour de réception.
Les loyers peuvent-ils être payés avec le dépôt de garantie ?
Certains locataires se demandent s’il est possible de payer les loyers avec le dépôt de garantie. Ce n’est cependant pas possible, car le dépôt de garantie est placé sur un compte bloqué et est donc inaccessible aux deux parties locataires. La seule exception est dans le cas où le compte bloqué aurait été mal constitué et que le locataire, comme décrit plus haut, peut réclamer immédiatement les paiements qu’il a faits. Mais l’on ne devrait pas compter sur cette option car il s’agit de rares exceptions.
Quand le remboursement du dépôt de garantie a-t-il lieu ?
Si aucun dégât n’est constaté le jour de l’état des lieux, le locataire doit absolument s’occuper du déblocage de son dépôt de garantie. Le propriétaire doit simplement signer le protocole de réception et se déclarer comme d’accord. Dans le cas où des dommages ont été occasionnés à l’objet loué pendant le contrat de location, trois mois doivent être accordés au propriétaire pour les payer. Celui-ci charge des sociétés en fonction du type de dommages pour réparer l’objet loué. Quand tous les vices sont réparés, le propriétaire envoie le « décompte final » au locataire. C’est ensuite au locataire de le vérifier. Si tout est correct, il doit payer le montant du décompte. S’il n’est pas d’accord avec la facture, il peut établir par écrit pour le propriétaire un délai pour verser le dépôt de garantie et des intérêts générés. S’il y a un conflit entre les deux parties, il reste généralement les services de conciliation.
Le dépôt de garantie peut-il être payé sans approbation du propriétaire ?
Si, lorsque le locataire a déménagé, le dépôt de garantie ne lui a pas été payé, la banque doit lui verser le montant après expiration d’une année. La condition est que le propriétaire n’ait pas intenté d’actions à l’encontre du locataire. Cela signifie que, lorsqu’une plainte existe, il faut d’abord attendre un jugement avant de pouvoir en venir à un paiement du dépôt de garantie. Cependant, dans le cas où il n’y a pas de plainte, le locataire peut s’adresser directement à la banque compétente sans l’approbation du propriétaire. Les documents à apporter sont la lettre de préavis et le protocole de déménagement du logement locatif.
Si la banque n’est toujours pas prête à verser l’argent, il est recommandé de passer par la section juridique de l’institut financier. Souvent, les employés de la banque ne connaissent simplement pas la situation juridique. Si cela ne fonctionne toujours pas, adressez-vous à la permanence de l’association suisse des locataires.
Alternative au dépôt de garantie
Différents fournisseurs privés offrent la possibilité de louer sans payer de caution grâce à la souscription de caution de garantie de loyer. Avec la caution par virement, les locataires se font des marges financières pour les autres frais dus à l’emménagement, comme les frais de nettoyage et de transport ou des nouveaux meubles. Plus d’informations ici sur la caution.
