Qu’est-ce qu’une garantie de loyer ?
Lors de la signature d’un bail, le locataire verse une somme équivalente à jusqu’à trois mois de loyer pour un logement, et jusqu’à six mois pour des locaux commerciaux. Cette somme est déposée sur un compte bloqué à son nom, distinct du patrimoine du bailleur, ou remplacée par une assurance de garantie de loyer.
Cette garantie protège le bailleur en cas de :
- loyers impayés,
- frais de réparation ou de remise en état,
- dommages causés au logement par le locataire.
Conditions pour libérer la garantie
La libération du dépôt de garantie intervient généralement après l’état des lieux de sortie. Le bailleur doit confirmer que :
- le logement est restitué dans un état conforme au contrat,
- tous les loyers et charges ont été payés,
- aucun dommage n’est imputable au locataire.
Si aucune réclamation n’est formulée, le bailleur peut signer la demande de libération adressée à la banque ou à l’assureur. Le dépôt est alors restitué intégralement au locataire.
En cas de désaccord entre bailleur et locataire
Si le bailleur constate des défauts ou des dégâts, il peut retenir une partie ou la totalité de la garantie jusqu’à ce que les réparations soient évaluées. Dans certains cas, les deux parties peuvent convenir d’un partage de la garantie : une partie versée au bailleur pour couvrir les coûts, et le reste restitué au locataire.
Si aucun accord n’est trouvé, le bailleur peut engager une procédure de poursuite ou une action en justice pour faire valoir ses droits. Tant qu’aucune procédure n’est ouverte, la garantie reste bloquée.
Libération automatique après un an
Selon la législation suisse (art. 257e CO), si le bailleur ne dépose aucune action en justice ni demande de poursuite dans l’année suivant la fin du bail, le locataire peut exiger la libération de la garantie directement auprès de la banque. L’institution financière doit alors restituer le montant, même sans l’accord du bailleur.
Cette règle protège les locataires contre les retenues abusives ou les retards excessifs dans la libération du dépôt. Il est donc conseillé de conserver tous les documents liés à la fin du bail (état des lieux, quittances, correspondances, etc.).
En cas de procédure judiciaire
Si le bailleur engage une action devant le tribunal des baux, il doit fournir les preuves des dommages ou impayés. En cas de condamnation du locataire, le jugement permettra au bailleur de demander à la banque la libération du dépôt à hauteur du montant décidé par le tribunal.
À Genève, comme ailleurs en Suisse, cette procédure passe par l’office des poursuites et le tribunal compétent, selon la nature du litige. Tant qu’un commandement de payer est en cours ou qu’une opposition n’a pas été levée, la garantie reste bloquée.
En résumé
- La garantie est libérée après l’état des lieux si aucune réclamation n’existe.
- En cas de litige, elle reste bloquée jusqu’à accord ou jugement.
- Passé 12 mois sans poursuite ni action judiciaire, le locataire peut demander la libération directe.
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