La détermination du loyer
Un contrat de bail est un accord par lequel une personne appelée le bailleur consent à louer un bien à une autre, le preneur ou le locataire en échange d’une contrepartie financière qui est le loyer. Cette rente est une composante fondamentale du contrat de bail et est fixée d’avance par le bailleur. Ce dernier a d’ailleurs tout le loisir d’en déterminer le montant, tout en tenant compte de certains critères, en veillant donc à ce qu’il ne soit pas trop élevé au risque de faire fuir les locataires potentiels. Toutefois, le loyer ne doit pas non plus être dérisoire, car il engendrait le risque pour le bailleur de ne tirer aucun profit majeur et surtout, il serait dans l’incapacité de couvrir ses frais. Aussi, pour éviter l’une ou l’autre de ces situations, la meilleure chose à faire est de rester dans la juste mesure des choses, en évaluant le loyer dès le début du bail, tout en assurant son suivi périodique.
Les frais principaux ou frais de base
Dans le but de couvrir ses frais, le bailleur doit fixer le loyer en fonction des points suivants :
- Le prix d’achat de l’objet ou de l’appartement à mettre en location
- Divers frais étrangers (hypothèque)
- Le capital propre
- Les frais d’achat
Les dépenses courantes :
Ce qu’il y a lieu de faire ici, c’est une estimation des frais engendrés par l’utilisation du bien loué. Ce calcul prend donc en compte non seulement les intérêts hypothécaires, mais aussi l’intérêt du capital propre, sans oublier les impôts, les assurances, les amortissements et les provisions. Il n’est pas évident de pouvoir connaitre ces différentes charges au préalable, si ce n’est de les anticiper afin de déterminer les sommes à prévoir pour leur prise en charge. Il ne faut surtout pas hésiter à prendre tous les renseignements nécessaires avec l’ex-propriétaire quand on envisage l’achat d’un objet existant. D’autre part, un certain nombre de comparaisons avec des bâtiments du même genre sera nécessaire pour faire les estimations qui s’imposent, quand il s’agira d’une nouvelle construction.
Le montant d’un contrat de bail est généralement fixé par le propriétaire dans le but de couvrir la totalité des frais qui pourraient éventuellement se présenter. Cependant, le fait de ne pas toujours pouvoir réclamer une somme correspondant à la réelle valeur de l’objet peut entrainer une couverture partielle des frais. Un tel cas de figure ne veut pas dire qu’il y a perte pour autant, mais on peut très vite se perdre dans l’estimation des fonds qui entrent et qui sortent. Aussi, pour éviter cette situation qui pourrait bouleverser le montant des charges annuelles à couvrir, il est important de garder le minimum de traces écrites de toute action financière résultant du bail.
En outre, pour obtenir une bonne estimation du loyer qu’on pourrait fixer, il est donc important de rappeler qu’il est aussi possible de passer par des comparaisons avec des objets identiques. Les plateformes de bail sur internet ou les publications de données statistiques sont entre autres une bonne alternative également. Cependant, il ne faut pas perdre de vue qu’il ne s’agit que de simples données comparatives à ne pas appliquer sans autre forme de procès, mais qui doivent servir de base à l’élaboration de ses propres frais.
Il est à noter qu’un certain nombre de changements peuvent s’observer durant l’exécution d’un contrat de bail, ce qui pourrait avoir des retombées sur le loyer. Les lignes suivantes apporteront les éclaircissements nécessaires sur les différents types d’évolutions de situation possible dans un bail, ainsi que les comportements à adopter dans chaque cas.
Les frais accessoires
Le loyer brut d’un contrat de bail se compose en réalité du loyer net et des frais accessoires qui découlent de l’utilisation de l’objet en question. Aussi, pour s’assurer que ces derniers seront bel et bien évalués, le mieux serait de les calculer à part.
Pour rappel, ces frais prennent en compte tout ce qui se rapporte au chauffage et un certain nombre de frais supplémentaires compris dans la gestion d’une habitation. Ainsi, selon le Code des obligations, on peut désigner comme frais de chauffage, le coût du ramonage, la consommation énergétique, l’entretien de la citerne, l’abonnement de service pour le chauffage, etc. Concernant les autres frais accessoires, il faut compter la gestion des eaux usées et des déchets, la télévision, l’eau, l’électricité et aussi la conciergerie, à condition bien sûr que tout cela ait été spécifié dans le contrat de bail. En outre, tous les autres frais non spécifiés sont réputés inclus au loyer. Il est à noter que les éventuelles remises en état ne sont en aucun cas incluses dans la liste des frais accessoires. En outre, le montant des frais accessoires est estimé en s’appuyant sur les factures, les différentes informations fournies par la compagnie électrique ou encore sur les objets de comparaison. Cependant, si le montant réel des frais accessoires ne peut être arrêté que de façon annuelle, le locataire se doit de verser un certain acompte mensuel pour leur couverture une fois l’année écoulée. Il reviendra donc au bailleur de faire le point des dépenses engagées, afin de pouvoir déterminer ce que le locataire doit compléter au cas où les frais n’ont pas pu être couverts entièrement, ou dans le cas contraire ce qu’il faut lui rembourser. Précisons que généralement, la liste des frais accessoires est incluse dans les clauses des contrats de bail.
Les acomptes
En ce qui concerne les acomptes, il faut noter qu’il est possible de les ajuster au cas où leur valeur reste faible sur le long terme. Cependant, la bonne manière de le faire est bien sûr de le notifier à travers le formulaire officiel des modifications de loyer. Ce faisant, on évite ainsi de frustrer le locataire en ne lui annonçant l’augmentation d’acompte qu’au moment du décompte des frais accessoires. D’ailleurs, cette éventuelle adaptation des acomptes ne peut pas s’effectuer de façon annuelle, mais sur une période de trois ans. En outre, pour passer du système d’acomptes au système de forfait ou vice versa, il est recommandé d’avoir recours au même procédé pour se faciliter les choses. Par ailleurs, un certain nombre de propriétaires appâtent les locataires avec des acomptes en apparence bas, histoire de faire croire à des frais de location favorables. La suite, une fois le contrat de bail adopté, est d’exiger le paiement de soldes très élevés, ce qui constitue un abus.
Les sûretés ou la caution de loyers
Une sûreté est généralement réclamée en tant que garantie du loyer, dans une relation de bail. Il s’agit le plus souvent d’une caution de 3 loyers nets au maximum, qui peut être demandée par le propriétaire en plus du premier loyer, avant de mettre l’appartement à la disposition du locataire. Cependant, il est possible que les deux parties s’entendent pour que cette somme demandée soit reversée à une échéance donnée. En outre, le montant de la caution de loyer maximale n’est pas prédéfini s’il s’agit plutôt d’un local commercial, et le bailleur est libre de décider à combien celle-ci peut s’élever, sans bien sûr aller au-delà du seuil légal. En principe, la caution est versée en même temps que le premier loyer et doit l’être avant même que le locataire ne rentre en possession du bien loué. Le non-respect de cette règle équivaut à un défaut de paiement du loyer.
Le recouvrement de la caution obéit à un principe particulier. En effet, dès lors qu’elle est clairement stipulée dans le contrat de bail, le locataire se doit alors de s’acquitter de cette caution, tout en la déposant sur un compte bancaire bloqué, comme prévu par la loi. Ce compte épargne ouvert au nom du locataire fait office d’assurance pour le bailleur en cas de non-paiement de loyer, ou peut servir de frais de réparations éventuelles à la fin du contrat de location. Cela ne donne pas toutefois le droit à ce dernier de s’approprier le montant de la caution, même dans le cas d’un défaut de paiement du loyer, du moment où ce refus pourrait être motivé par un mécontentement quelconque du locataire. De toute façon, le compte sur lequel la caution a été déposée ne peut être ouvert que de commun accord, ce qui signifie que le bailleur et le locataire auront tout intérêt à trouver un terrain d’entente.
Dans le cas contraire, le propriétaire peut faire valoir ses droits auprès de l’autorité de conciliation en cas de prétention justifiée à l’égard du locataire. Ce faisant, il pourra ainsi demander le règlement à travers la caution, du préjudice subi. Le rôle de l’autorité de conciliation sera donc de s‘assurer du bien-fondé de la prétention afin d’ordonner à la banque de débloquer le compte, tout en précisant le montant à reverser à chacun. Cependant, il peut arriver que les choses n’aillent pas jusqu’à ce stade et que le locataire reconnaisse la justesse de la prétention et la régularise. Cela lui donnera droit ainsi de disposer de la caution chaque année comme le prévoit le contrat de bail, du moment où le bailleur n’y voit pas d’inconvénients. De même, il faut préciser que les intérêts échus de la caution du bail reviennent de droit au locataire qui peut les réclamer de façon annuelle.
Au terme du contrat de bail, le locataire a donc la possibilité d’adresser une demande de reversement de la caution payée dans le délai d’une année, à condition bien sûr que le propriétaire n’ait pas de prétention contre lui. Dans le cas contraire, le bailleur peut s’opposer au paiement de la caution, surtout si la promesse de règlement de la prétention n’a pas encore été tenue par le locataire. En outre, si les choses trainent plus que prévu, le bailleur se doit d’obtenir satisfaction en saisissant les autorités compétentes le plus rapidement possible.
Par ailleurs, il existe des cas de figure où pour des raisons variables, le propriétaire ne réclame pas de caution au moment de conclure le bail avec le locataire. Cela peut être aussi parce que ce dernier est perçu comme un locataire à risque par le propriétaire, qui peut ainsi fixer le paiement de la sûreté à un terme donné au cours du bail. Dans ce cas, il conviendra d’avoir recours au formulaire cantonal prévu pour la gestion des éventuelles modifications du bail.
Les cas de résiliation du contrat de bail
On a la résiliation ordinaire qui se distingue de la résiliation extraordinaire
La résiliation ordinaire : délai et terme- Délai de résiliation
- La résiliation d’un contrat de bail répond à un certain nombre de règles et de délais à prendre en compte dans la procédure. Ainsi, le délai maximum à respecter quand il s’agit de la rupture d’un contrat de bail pour les bâtiments servant de logement est fixé à un minimum de 3 mois. Dans le cas des bâtiments commerciaux, le délai est plutôt de 6 mois. Les parties ont la liberté de fixer des délais plus longs. Ils ne peuvent en aucun cas raccourcir les délais prévus par la loi. D’autre part, si c’est une chambre meublée ou un local isolé qui a été loué, les délais de résiliation ne sont pas les mêmes.
- Termes de résiliation
- Il s’agit des dates limites prévues pour la mise en application d’un processus de résiliation. Il n’est d’ailleurs pas rare d’apercevoir la formulation : « Résiliation possible pour chaque fin de mois, sauf le 31. 12. ». Cette mention stipule donc qu’une possibilité d’annulation du contrat se présente toutes les fins de mois, bien sûr en prenant en compte un préavis de trois mois. Aussi, dans le cas où le terme du bail n’est pas précisé, il convient d’appliquer les termes standards, à savoir le 31 mars, le 30 juin et le 30 novembre.
La résiliation extraordinaire
Il existe des raisons particulières pour lesquelles un bail peut prendre fin à un moment qui n’est pas mentionné dans le contrat. Ainsi, dans un cas de non-paiement de loyer, ou de manquement à l’une ou l’autre des clauses du bail par le locataire, le bailleur peut se voir contraint de résilier le bail de façon imprévue. Quand il s’agit d’une situation de loyer impayé, c’est d’ailleurs la raison la plus courante, ce dernier doit être rappelé à l’ordre par le bailleur. Il lui sera dans ce cas adressé un premier rappel « pas encore recommandé » qui intervient entre le 5 et le 10 du mois, et par un autre « recommandé » cette fois, si un retour en règle n’est pas observé.
Ce deuxième rappel doit être accompagné d’une annonce de résiliation de bail en cas de non-paiement, qui pourra donc être mis en application sans délai. Il s’agit donc dans ce cas d’une résiliation extraordinaire, à travers laquelle le terme « sans délai » ne signifie en aucun cas que le contrat est rompu sans un minimum de préavis. On procède donc à travers une lettre sommative, qui avertit le locataire que son contrat sera résilié dans un délai de 30 jours, à la fin du mois suivant s’il ne se mettait pas en règle par rapport au paiement du loyer.
Un bailleur avisé se doit donc de passer par ce processus avant de mettre fin à un bail pour non-paiement de loyer, dans le but de s’éviter tout simplement d’éventuels problèmes d’ordre juridique. De plus, ce dernier n’aura d’autres choix que de recommencer tout le processus, au risque de continuer à perdre des mois de loyer. Aussi, à partir du moment où les différents sommations et rappels ont été envoyés et les délais respectés, le bailleur peut donc en tout état de cause procéder à la résiliation extraordinaire du contrat de location. Il n’est donc plus obligé dans ce cas de tenir compte des termes de ruptures qui sont énumérés au niveau des clauses du bail. En outre, mis à part le fait que le processus engagé avant l’arrêt du bail est légèrement différent, le formulaire de mise en application de la résiliation extraordinaire est identique à celui de la procédure ordinaire.
La restitution des lieux
Pour ce qui est de la remise des lieux, c’est-à-dire le moment où le locataire quitte le local loué et le restitue au bailleur, il ne sera pas nécessaire de passer par une procédure donnée. La chose peut être réglée dès lors que ce dernier remet les clés au propriétaire. Cependant, dans le but de s’assurer de retrouver le logement dans l’état qu’il était au moment de la conclusion du bail, il est conseillé de remplir encore un peu de paperasse. Un protocole de remise est donc à réaliser, et le mieux sera que le locataire sortant et le locataire entrant soient présents au moment de cette ultime procédure, pour faire d’une pierre deux coups avec le reste des détails. Ainsi, le protocole doit pouvoir faire une description aussi fidèle que possible de l’état du local, en veillant à bien distinguer les dégâts réels de l’usure normale due à l’effet du temps. Ce faisant, des frais éventuels pourront donc être prélevés de la caution pour les éventuelles réparations.
Les dommages imputables aux locataires
Il existe différents types de dommages dont la responsabilité peut incomber aux locataires, et cela ne prend bien sûr pas en compte les traces laissées par les meubles sur le tapis, ou toute autre sorte d’usure simple, qu’on pourrait qualifier de naturelle. Les vrais cas de dégâts dus à une intervention humaine sont par exemple des parois exagérément percées, des cassures dans l’évier, des trous dans le tapis, ou encore des marques laissées sur le parquet. Il revient donc au bailleur de veiller à bien consigner l’état des lieux, afin que chaque partie, soit le bailleur lui-même, l’ancien locataire et le nouveau, puisse situer sa responsabilité en cas de grands dommages. Une fois que cela aura été fait, le locataire devra donc signer le protocole de remise, et s’engager à prendre en charge les éventuels dommages qui lui auront été imputés. Si le locataire conteste sa responsabilité dans les dommages constatés, il revient au bailleur d’apporter la preuve contraire.
Il est à noter que l’étendue réelle des dégâts n’est pas toujours remarquée au moment de l’état des lieux, et quand bien même ce serait le cas, les frais de réparation sont difficiles à estimer à leur juste valeur. Le locataire dans ce cas signe le document en toute connaissance de cause, en reconnaissant qu’il lui revient de prendre proportionnellement en charge les dommages constatés. Il faut cependant comprendre le terme « proportionnellement » dans le sens où le chiffrage de la réparation doit être effectué en tenant compte de la durée de vie des objets. Ainsi, dans le cas de la remise en état d’une peinture de paroi, les frais de peinture doivent être évalués à 50 % seulement si le locataire quitte les lieux au bout de 5 ans. L’explication est que la durée de vie d’une peinture de paroi est généralement de 10 ans, ce qui implique qu’il lui reste encore 5 années de vie avant qu’on suppose qu’elle est totalement abimée.
