Le cadre légal en Suisse
La loi suisse n’impose pas au bailleur d’accepter une assurance de garantie de loyer. Il peut préférer un dépôt bancaire classique, bien que les deux solutions offrent une sécurité équivalente. Toutefois, le bailleur a le droit de vérifier la validité du certificat directement auprès de l’assureur, sans passer par le locataire. Les assureurs agréés sont tenus de garantir les mêmes droits au bailleur que ceux prévus dans un dépôt bancaire. En cas de sinistre ou de non-paiement, le bailleur bénéficie donc du même niveau de protection juridique.
Conditions et obligations du contrat d’assurance
Les compagnies d’assurance fixent librement leurs conditions générales dans le respect du Code suisse des obligations et de la Loi sur le contrat d’assurance (LCA). L’octroi d’une garantie est soumis à une évaluation de solvabilité du locataire (revenus, dettes, extrait de l’office des poursuites, etc.). L’assureur peut refuser une demande s’il estime que le risque est trop élevé.
Une fois la police signée, le locataire (l’assuré) s’engage à payer une prime annuelle fixe. Les modalités de paiement et de résiliation sont précisées dans le contrat.Contrairement à d’autres types d’assurances, le contrat n’est pas automatiquement résilié en cas de non-paiement, mais l’assureur peut suspendre la garantie jusqu’à régularisation.
Fonction juridique en cas de dommage
En cas de loyers impayés ou de dégâts au logement, l’assureur verse au bailleur le montant garanti dans la limite du plafond contractuel. Le bailleur doit justifier ses prétentions par un jugement, un accord signé, ou des preuves documentées (factures, procès-verbal, etc.).
Une fois le versement effectué, l’assureur exerce un droit de recours contre le locataire. En d’autres termes, le montant payé au bailleur devra être remboursé par le locataire à l’assureur. Ce mécanisme est identique à celui du dépôt bancaire, à la différence près que l’argent n’a pas été immobilisé au départ.
Blocage et libération de la garantie
Le bailleur ne peut pas disposer librement de la garantie sans le consentement du locataire. En cas de désaccord, la garantie reste bloquée jusqu’à ce qu’une solution amiable soit trouvée ou qu’un jugement soit rendu.
La règle est la même pour les dépôts bancaires et les assurances de garantie :
- Si aucune action n’est engagée par le bailleur dans l’année suivant la fin du bail, le locataire peut demander la libération du dépôt.
- En revanche, si le bailleur obtient un jugement exécutoire ou un commandement de payer non contesté, la garantie peut être versée au bailleur sans l’accord du locataire.
Les obligations du bailleur
Dans le passé, certains bailleurs déposaient la caution de loyer sur un compte personnel au lieu d’un compte bloqué. Cette pratique est illégale : le bailleur peut être poursuivi pour non-respect de ses obligations. Le compte doit impérativement être ouvert au nom du locataire et bloqué jusqu’à la fin du bail.
En résumé
- Le bailleur n’est pas obligé d’accepter une assurance de garantie de loyer, mais il peut en vérifier la validité auprès de l’assureur.
- L’assureur offre les mêmes garanties qu’un dépôt bancaire classique.
- Le contrat repose sur une évaluation de solvabilité du locataire.
- En cas de sinistre, l’assureur indemnise le bailleur puis se fait rembourser par le locataire.
- Le bailleur doit toujours conserver la caution selon les formes légales prévues par le Code des obligations.
Pour en savoir plus sur le fonctionnement légal de la garantie de loyer et ses obligations, consultez nos autres guides destinés aux locataires et propriétaires.
