Sous-louer en Suisse est un droit du locataire — pas une faveur que le bailleur accorde. Mais c'est un droit encadré, et l'ignorer expose à la résiliation immédiate du bail principal. Voici les règles, les pièges et les procédures pour sous-louer correctement en 2026, qu'il s'agisse d'un séjour de quelques mois à l'étranger ou d'une location courte durée.
1. Le cadre légal : article 262 CO
La sous-location est régie par l'article 262 du Code des Obligations. Le principe est clair : le locataire peut sous-louer tout ou partie de son logement, à condition d'obtenir le consentement du bailleur. Ce consentement n'est pas discrétionnaire — il ne peut être refusé que pour trois motifs précis énumérés par la loi (voir section 3).
Toute clause du bail qui interdirait par principe la sous-location est juridiquement nulle (art. 257 CO). Le bailleur conserve toutefois un droit de regard et peut exiger des informations sur le sous-locataire avant d'accepter.
2. Comment demander l'accord du bailleur
La demande doit être faite par écrit, idéalement par recommandé ou avec accusé de réception, et contenir trois informations clés :
- L'identité du sous-locataire : nom, prénom, profession, situation familiale, copie de pièce d'identité.
- Les conditions de la sous-location : loyer demandé, charges, mobilier inclus, durée prévue, surface concernée (appartement entier ou chambre).
- La date d'entrée prévue du sous-locataire.
Le bailleur dispose d'un délai raisonnable (en pratique 14 à 30 jours) pour répondre. À défaut, l'accord est considéré comme tacitement donné — mais il est plus prudent d'obtenir un accord écrit explicite pour éviter toute contestation ultérieure.
3. Les 3 (et seuls) motifs valables de refus
L'article 262 al. 2 CO énumère limitativement trois motifs qui autorisent le bailleur à refuser :
| Motif | Application concrète 2026 |
|---|---|
| 1. Refus de communiquer les conditions | Vous n'avez pas transmis le loyer, le nom du sous-locataire ou la durée prévue malgré une demande explicite du bailleur. |
| 2. Conditions abusives | Le loyer demandé au sous-locataire est manifestement excessif (généralement >20 % au-dessus du loyer principal au prorata des m²). |
| 3. Inconvénients majeurs | Sous-locataire ayant un casier judiciaire lourd, antécédents de troubles graves dans le voisinage, ou usage prévu non conforme (commerce dans un logement, par exemple). |
Tout autre refus (« je ne veux pas », « je préfère pas », « par principe ») est juridiquement infondé. Vous pouvez alors saisir l'autorité de conciliation pour faire valider la sous-location.
4. Combien facturer au sous-locataire
C'est ici que la plupart des locataires se trompent. Le principe : vous ne pouvez pas vous enrichir sur le dos du sous-locataire. Le loyer doit rester proportionné au loyer principal.
Règles admises par les tribunaux suisses en 2026
- Sous-location complète, non meublée : maximum le loyer net que vous payez vous-même + charges au prorata. Pas de marge.
- Sous-location complète, meublée : majoration de 10 à 20 % admise pour le mobilier et l'équipement. Au-delà, risque de qualification d'abus.
- Sous-location partielle (une chambre) : loyer proportionnel à la surface, plus charges (eau, électricité, internet) au prorata.
- Services additionnels (ménage, blanchisserie) : facturables séparément à prix coûtant.
Si le sous-locataire conteste le loyer auprès de l'autorité de conciliation, vous risquez : le remboursement rétroactif de la différence (jusqu'à 5 ans en arrière), l'annulation de la sous-location, et la résiliation du bail principal pour usage non conforme.
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5. Combien de temps : la limite à ne pas franchir
Le Code des Obligations ne fixe pas de durée maximale stricte. Mais la sous-location doit garder un caractère temporaire et exceptionnel. La jurisprudence suisse pose les limites suivantes en 2026 :
| Motif de la sous-location | Durée admissible |
|---|---|
| Vacances, séjour court | ≤ 2 mois, généralement sans formalités |
| Mission professionnelle, expatriation temporaire | ≤ 2 ans (avec accord écrit) |
| Études à l'étranger | ≤ 2 ans (durée de l'année académique x2) |
| Cure médicale, hospitalisation | Durée du traitement médical attestée |
| Sous-location permanente | Non admis — risque de résiliation du bail principal |
Au-delà de 2 ans environ, le bailleur peut argumenter que vous n'utilisez plus le logement vous-même, et résilier le bail pour usage non conforme. Si la sous-location doit durer indéfiniment, mieux vaut céder le bail au successeur via l'art. 264 CO (locataire de remplacement).
6. Airbnb et locations courte durée : règles spéciales
La location courte durée via Airbnb, Booking ou plateformes similaires est juridiquement assimilée à de la sous-location. Mais elle déclenche des obligations supplémentaires en 2026 :
Obligations de fond
- Accord écrit préalable du bailleur, valable même pour quelques nuits.
- Déclaration au registre cantonal dans les cantons concernés (GE, VD, VS, ZH centre, BS).
- Taxe touristique à percevoir et reverser à la commune (en moyenne CHF 2-5 par nuit et par adulte en 2026).
- Numéro d'enregistrement obligatoire à afficher sur l'annonce (notamment GE, VD, VS).
Risques en cas de défaut
- Résiliation immédiate du bail par le bailleur (sans préavis).
- Amende cantonale jusqu'à CHF 50 000 selon les cantons (Genève en tête).
- Reversement rétroactif de la taxe touristique.
- Reclassification fiscale du revenu en activité indépendante (TVA possible au-delà de CHF 100 000 de chiffre d'affaires).
7. Sous-location et caution de loyer
La sous-location ne change rien à votre caution principale auprès du bailleur — vous restez le seul responsable juridique du logement, et donc de la caution. Mais deux précautions s'imposent :
Vérifier votre caution-assurance
- goCaution, FirstCaution, SwissCaution : sous-location couverte sans surcharge.
- SmartCaution : couverture limitée — vérifier les conditions générales.
Demander une caution au sous-locataire
Vous pouvez (et devriez) exiger une caution du sous-locataire, plafonnée à 3 mois du loyer de sous-location. Cette caution doit suivre les mêmes règles que le bail principal : compte bancaire bloqué au nom du sous-locataire, ou caution-assurance souscrite en votre faveur.
Pour bien comprendre le mécanisme de la caution, consultez notre guide complet de la caution de loyer en Suisse.
8. Questions fréquentes
Le bailleur peut-il interdire toute sous-location ?
Non. L'article 262 CO consacre le droit du locataire à sous-louer, sous réserve de l'accord du bailleur. Une clause d'interdiction absolue de sous-location dans le bail est nulle. Le bailleur peut refuser, mais uniquement pour l'un des trois motifs prévus par la loi : refus injustifié de communiquer les conditions, conditions abusives, ou inconvénients majeurs.
Combien puis-je facturer à mon sous-locataire ?
Le loyer de sous-location ne doit pas être abusif par rapport au loyer principal. En pratique, vous pouvez facturer le même loyer (proportionnel à la surface sous-louée), majoré des charges supplémentaires réelles (mobilier, services, internet). Une majoration de 10-20 % maximum pour un appartement meublé est généralement admise par les tribunaux.
Combien de temps puis-je sous-louer mon logement ?
La loi ne fixe pas de durée maximale, mais la sous-location doit rester temporaire. En pratique, les tribunaux suisses admettent jusqu'à 2 ans pour un séjour à l'étranger ou une mission professionnelle. Au-delà, le bailleur peut résilier le bail principal pour usage non conforme — et exiger que vous quittiez vous-même le logement.
Puis-je louer mon appartement sur Airbnb sans demander au bailleur ?
Non. La location courte durée Airbnb est juridiquement assimilée à de la sous-location et requiert l'accord écrit préalable du bailleur. De nombreux cantons (notamment GE, VD, VS) imposent en plus une déclaration au registre cantonal et une taxe touristique. Le défaut d'accord peut entraîner la résiliation immédiate du bail principal.
Que se passe-t-il pour la caution si je sous-loue ?
Avec un dépôt bancaire, aucune action n'est requise — la caution reste bloquée comme avant. Avec une caution-assurance, vérifiez que votre contrat couvre la sous-location : c'est le cas chez goCaution, FirstCaution et SwissCaution, mais pas systématiquement chez SmartCaution. Vous pouvez aussi exiger une caution séparée du sous-locataire pour vous protéger contre les dégâts qu'il pourrait causer.