Résilier un bail en Suisse n'est pas une formalité libre : c'est un acte juridique encadré par les articles 266 à 266o du Code des Obligations, avec des formes strictes — dont le non-respect peut faire perdre des mois de loyer. Voici les cinq modèles qui couvrent l'essentiel des situations en 2026, et les règles qu'il faut absolument respecter pour qu'ils produisent leurs effets.
1. Les 4 règles à connaître avant d'écrire
- Forme écrite obligatoire — la résiliation doit être notifiée par lettre signée. Un email ou un SMS n'a aucune valeur juridique.
- Courrier recommandé impératif — pour pouvoir prouver la date de réception. C'est la date de réception (et non d'envoi) qui fait foi.
- Signature des deux conjoints — pour un logement familial occupé par un couple marié ou en partenariat enregistré, les deux signatures sont obligatoires (art. 266m CO), sous peine de nullité.
- Respect du préavis et du terme — la résiliation doit arriver chez le bailleur au moins 3 mois avant le terme contractuel (ou d'usage local).
Une lettre signée par un seul conjoint pour un logement familial est nulle de plein droit. Le bail continue, et vous restez tenu de payer le loyer jusqu'à la prochaine échéance valablement notifiée. Cette erreur représente environ 30 % des litiges en autorité de conciliation.
2. Délais légaux par type de bail
| Type de bail | Préavis légal | Référence CO | Termes |
|---|---|---|---|
| Bail d'habitation | 3 mois | art. 266c | Selon contrat, ou usage local |
| Bail commercial | 6 mois | art. 266d | Selon contrat, ou usage local |
| Chambre meublée chez le bailleur | 2 semaines | art. 266e | Pour la fin d'un mois |
| Place de stationnement (séparée) | 2 semaines | art. 266e | Pour la fin d'un mois |
| Bail à durée déterminée | Aucun | art. 266 al. 2 | Se termine automatiquement |
Vérifiez toujours votre bail : si une clause prévoit un délai plus long (souvent 4 mois en bail d'habitation romand), c'est ce délai contractuel qui s'applique. À l'inverse, un délai plus court que le minimum légal serait nul.
3. Modèle 1 — Résiliation ordinaire (locataire)
Le cas standard : vous donnez votre préavis de 3 mois pour le terme contractuel le plus proche. À utiliser pour 80 % des départs.
[Prénom Nom du locataire] [Adresse exacte du logement loué] [NPA Localité] [Nom de la régie ou du bailleur] [Adresse de la régie] [NPA Localité] [Lieu], le [date d'envoi] Recommandé Concerne : résiliation du bail à loyer — appartement [n° d'étage / référence], [adresse complète du logement] Madame, Monsieur, Par la présente, je vous remets le bail à loyer qui me lie à vous concernant le logement mentionné en titre, pour la prochaine échéance contractuelle, soit le [date du terme — par ex. 31 mars 2026], dans le respect du préavis de trois mois. Je vous remercie de m'accuser réception de la présente lettre et de me confirmer la date de l'état des lieux de sortie. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées. [Signature manuscrite locataire 1] [Signature manuscrite locataire 2 — conjoint si logement familial] [Prénom Nom] [Prénom Nom]
Si votre bail prévoit des termes au 31 mars / 30 juin / 30 septembre / 31 décembre, il faut que la lettre arrive chez le bailleur au plus tard le dernier jour du mois trois mois pleins avant ce terme. Pour une résiliation au 31 mars, la lettre doit donc être réceptionnée au plus tard le 31 décembre.
4. Modèle 2 — Départ anticipé avec locataire de remplacement
L'article 264 CO permet de quitter le logement à n'importe quelle date en présentant au bailleur un candidat solvable qui reprend le bail aux mêmes conditions. Le bailleur ne peut refuser que pour de justes motifs.
[Prénom Nom] [Adresse du logement] [NPA Localité] [Régie / Bailleur] [Adresse] [NPA Localité] [Lieu], le [date] Recommandé Concerne : restitution anticipée du bail à loyer — [adresse du logement] Madame, Monsieur, Pour des raisons [professionnelles / familiales / personnelles], je suis dans l'obligation de quitter mon logement à la date du [date souhaitée de sortie]. Conformément à l'article 264 du Code des Obligations, je vous présente un locataire de remplacement, solvable et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions à compter du [date de reprise] : — Nom et prénom : [Prénom Nom] — Date de naissance : [date] — Adresse actuelle : [adresse complète] — Profession et employeur : [profession, nom de l'employeur] — Revenu mensuel net : CHF [montant] — Permis de séjour : [B / C / Suisse] Je joins à la présente le dossier complet du candidat : copie de la pièce d'identité, attestation de l'employeur, trois dernières fiches de salaire et extrait du registre des poursuites de moins de trois mois. Je vous remercie de me confirmer par écrit, dans un délai de 30 jours, que vous acceptez ce candidat. À défaut de motif valable de refus, je serai libéré du bail à la date proposée. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées. [Signature locataire 1] [Signature locataire 2 si conjoint] [Prénom Nom] [Prénom Nom]
Important : tant que le bailleur n'a pas accepté un candidat solvable, vous restez tenu du paiement du loyer. Présentez plusieurs candidats si possible — cela accélère la libération.
5. Modèle 3 — Résiliation extraordinaire pour justes motifs
L'article 266g CO permet de résilier le bail en tout temps pour de justes motifs rendant la continuation insupportable : maladie grave, mutation professionnelle imprévue, conflit avec le voisinage devenu intolérable, perte d'emploi soudaine, séparation. Un préavis légal s'applique tout de même.
[Prénom Nom] [Adresse du logement] [NPA Localité] [Régie / Bailleur] [Adresse] [NPA Localité] [Lieu], le [date] Recommandé Concerne : résiliation extraordinaire pour justes motifs — bail à loyer [adresse du logement] Madame, Monsieur, Conformément à l'article 266g du Code des Obligations, je résilie le bail à loyer susmentionné avec un préavis légal, pour le [date — au plus tôt 3 mois après réception pour un bail d'habitation]. Le motif de cette résiliation extraordinaire est le suivant : [Décrire précisément le juste motif — par exemple : « Le 15 mars 2026, mon employeur m'a notifié une mutation immédiate à Hambourg, prenant effet le 1er mai 2026. Je joins copie de la lettre de mutation. La poursuite du bail jusqu'à la prochaine échéance contractuelle me causerait un préjudice financier disproportionné. »] Je joins à la présente les pièces justificatives [liste : certificat médical, lettre de mutation, jugement de divorce, etc.]. Je vous remercie de m'accuser réception de la présente et de fixer une date d'état des lieux de sortie. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées. [Signature locataire 1] [Signature locataire 2 si conjoint] [Prénom Nom] [Prénom Nom]
L'art. 266g al. 2 CO prévoit que le juge peut accorder au bailleur une indemnité équitable pour le préjudice subi. En pratique, en Romandie 2026, cette indemnité tourne autour d'un à deux mois de loyer si le motif est jugé fondé mais brutal.
6. Modèle 4 — Résiliation en cas de décès du locataire
En cas de décès du locataire, ses héritiers peuvent résilier le bail dans le délai légal pour le prochain terme (art. 266i CO), sans avoir à attendre l'échéance contractuelle.
[Prénom Nom de l'héritier] [Adresse] [NPA Localité] [Régie / Bailleur] [Adresse] [NPA Localité] [Lieu], le [date] Recommandé Concerne : résiliation du bail à loyer suite au décès de [Prénom Nom du défunt] [Adresse du logement loué] Madame, Monsieur, Nous avons le regret de vous informer du décès de [Prénom Nom du défunt], survenu le [date du décès] à [lieu]. Nous joignons à la présente l'acte de décès officiel. Conformément à l'article 266i du Code des Obligations, en notre qualité d'héritiers légaux, nous résilions le bail à loyer mentionné en titre pour la prochaine échéance possible, soit le [date — préavis de 3 mois pour habitation]. Nous vous remercions de bien vouloir accuser réception de la présente et de nous communiquer la date de l'état des lieux de sortie. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de nos sentiments distingués. [Signature de chaque héritier ou du représentant de la communauté héréditaire] [Prénom Nom] [Prénom Nom]
7. Modèle 5 — Résiliation pour défaut de paiement (bailleur)
Côté bailleur, l'article 257d CO permet de résilier le bail si le locataire ne paie pas son loyer après une mise en demeure préalable de 30 jours. La résiliation prend alors effet avec un préavis réduit de 30 jours pour la fin d'un mois.
[Nom de la régie / bailleur] [Adresse] [NPA Localité] [Prénom Nom du locataire] [Adresse du logement] [NPA Localité] [Lieu], le [date] Recommandé Concerne : résiliation du bail à loyer pour défaut de paiement [adresse du logement loué] Madame, Monsieur, Par notre courrier recommandé du [date de la mise en demeure], nous vous avons mis en demeure de régler les loyers échus pour les mois de [liste des mois impayés], pour un montant total de CHF [montant], dans un délai de 30 jours. Ce délai étant échu sans que vous ayez procédé au paiement intégral, nous vous notifions, conformément à l'article 257d alinéa 2 du Code des Obligations, la résiliation du bail à loyer mentionné en titre pour le [dernier jour du mois suivant — minimum 30 jours après réception]. Vous êtes invité à libérer les locaux et à restituer les clés au plus tard à cette date. À défaut, nous engagerons une procédure d'expulsion devant l'autorité compétente. Le sort des arriérés et des dommages éventuels sera réglé séparément, le cas échéant après l'état des lieux de sortie et la libération de la garantie de loyer. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, nos salutations distinguées. [Signature et cachet de la régie / du bailleur]
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8. Les 5 erreurs qui annulent une résiliation
- Lettre signée par un seul conjoint pour un logement familial — nullité absolue (art. 266m CO).
- Envoi par email ou courrier simple — aucune preuve de réception, donc aucun effet juridique opposable.
- Calcul du préavis depuis l'envoi au lieu de la réception — le délai court depuis la date où la lettre arrive chez le bailleur.
- Résiliation pour un terme inexistant (par ex. 15 du mois alors que le bail prévoit fin de trimestre) — la résiliation est requalifiée pour le prochain terme valable, ce qui peut représenter 3 mois de loyer supplémentaires.
- Absence de mention « recommandé » sur l'enveloppe — sans la preuve postale de réception, vous ne pourrez pas démontrer le respect du préavis en cas de litige.
9. Questions fréquentes
Quel est le délai de préavis pour résilier un bail d'habitation en Suisse ?
Le délai légal est de 3 mois pour un bail d'habitation (art. 266c CO), pour les termes prévus au contrat ou, à défaut, pour les termes d'usage local. Le bail commercial est soumis à un préavis de 6 mois (art. 266d CO). Vérifiez toujours votre contrat — un délai contractuel plus long prime sur le minimum légal.
Une lettre de résiliation envoyée par email est-elle valable ?
Non. La lettre doit être envoyée par courrier recommandé pour être juridiquement opposable. Pour un couple marié ou en partenariat enregistré occupant le logement familial, les deux conjoints doivent obligatoirement signer la lettre (art. 266m CO). Une résiliation par email n'a aucune valeur juridique.
Puis-je partir avant la fin du préavis si je trouve un locataire de remplacement ?
Oui. L'article 264 CO permet de résilier le bail à n'importe quelle date en présentant au bailleur un locataire de remplacement solvable, qui accepte de reprendre le bail aux mêmes conditions. Le bailleur ne peut pas refuser sans motif valable. Vous restez tenu jusqu'à ce qu'un candidat acceptable soit présenté.
Que faire si mon bailleur n'accepte pas le locataire de remplacement ?
Si le candidat est solvable et accepte les conditions du bail existant, le bailleur ne peut pas refuser sans justes motifs. En cas de blocage, saisissez l'autorité de conciliation cantonale en matière de baux et loyers : la procédure est gratuite et rapide (en général 4 à 6 semaines en Romandie).
Que se passe-t-il pour la caution après la résiliation ?
La caution n'est pas libérée automatiquement à la résiliation. Elle est restituée après l'état des lieux de sortie, sur signature conjointe du locataire et du bailleur. En cas de litige, la banque garde les fonds et le locataire peut exiger leur libération un an après la fin du bail si le bailleur n'a engagé aucune action (art. 257e al. 3 CO).