Le décès d'un locataire soulève toujours une question urgente : que devient le bail ? La réponse dépend du statut familial (conjoint, partenariat enregistré, concubins) et des choix des héritiers. Voici le cadre juridique précis du droit suisse 2026 et la marche à suivre concrète.
1. Le principe : le bail ne s'éteint pas avec le décès
Contrairement à une idée reçue, le bail à loyer ne s'éteint pas automatiquement au décès du locataire. Il est transmis aux héritiers en application du principe de l'universalité de la succession (art. 560 du Code civil) : tous les droits et obligations du défunt passent aux héritiers.
Concrètement, cela signifie :
- Le loyer continue d'être dû à partir du jour du décès.
- Les obligations contractuelles (entretien, restitution en bon état) continuent.
- Les héritiers peuvent occuper le logement, le sous-louer (avec accord du bailleur) ou résilier.
2. La protection du conjoint survivant (art. 169 CC)
C'est la disposition la plus importante. L'article 169 du Code civil protège le logement de la famille : le conjoint survivant ne peut pas être expulsé sans son consentement, même si le bail était au seul nom du défunt.
En pratique, deux mécanismes :
- Transfert de plein droit du bail au conjoint survivant.
- Aucune action requise de la part du bailleur : la régie doit simplement mettre à jour le contrat avec le nouveau titulaire.
Cette protection s'applique aux couples mariés et aux partenariats enregistrés (loi sur le partenariat enregistré, LPart). Le conjoint survivant garde toutes les protections classiques : préavis de 3 mois, formulaire officiel cantonal pour toute modification, etc.
3. Le cas particulier des concubins
Le concubin (couple non marié, sans partenariat enregistré) ne bénéficie pas de la protection de l'art. 169 CC. Si le bail était au seul nom du défunt, le concubin survivant n'a en principe aucun droit de rester dans le logement.
Solutions pour les concubins en 2026 :
- Co-titulariser le bail dès le départ — les deux noms sur le contrat.
- Négocier avec le bailleur au moment du décès pour une reprise du bail (souvent acceptée si le concubin est solvable).
- Faire valoir une présence de longue date et un quasi-foyer pour obtenir une prolongation conventionnelle.
Pour un concubinage de plusieurs années dans un logement loué au seul nom du concubin défunt, le concubin survivant peut être contraint de quitter dans le délai de résiliation décidé par les héritiers (3 mois minimum). Co-titulariser le bail dès le début — ou au moins après quelques années — est crucial.
4. Résiliation extraordinaire par les héritiers (art. 266i CO)
Les héritiers disposent d'un droit de résiliation extraordinaire fondé sur l'article 266i CO :
« En cas de décès du locataire, ses héritiers peuvent résilier le contrat en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal. »
Conditions et procédure
- Préavis : 3 mois pour bail d'habitation, 6 mois pour bail commercial.
- Terme : peut être donné pour le prochain terme légal d'usage local (sans attendre le terme contractuel).
- Forme : lettre recommandée signée par tous les héritiers (ou le représentant officiel de la succession).
- Pièces jointes : acte de décès officiel, certificat d'héritier.
Modèle complet de lettre dans notre article 5 modèles de lettre de résiliation, modèle 4 (décès du locataire).
Caution-assurance : récupération simplifiée
Aucune signature conjointe à coordonner avec les héritiers : la caution-assurance se résilie en quelques clics. Comparatif 2026.
5. Qui paie le loyer après le décès
La succession est responsable du paiement du loyer dès le décès et jusqu'à la fin effective du bail. Les héritiers répondent solidairement à hauteur de leur part successorale (art. 603 CC).
Trois scénarios pratiques :
| Situation | Qui paie ? |
|---|---|
| Conjoint survivant garde le bail | Le conjoint, dès le décès |
| Héritiers résilient et libèrent | La succession jusqu'à la fin du préavis |
| Héritiers gardent le bail (sous-location ou occupation) | Les héritiers occupants ou sous-bailleurs |
| Succession répudiée | L'office des poursuites prend en charge la liquidation |
6. Libération de la caution de loyer
La caution est libérée selon la procédure standard, avec quelques particularités liées au statut de succession :
- Signature conjointe : effectuée par les héritiers (ou le représentant légal de la succession), en accord avec le bailleur.
- Certificat d'héritier : pièce obligatoire exigée par la banque, établi par l'autorité du dernier domicile du défunt (juge de paix, notaire selon le canton).
- État des lieux de sortie : organisé par les héritiers avec le bailleur, après le débarras du logement.
- Versement : sur le compte de la succession, puis répartition selon les règles d'héritage (testament ou règles légales).
Pour les détails de la procédure standard, voir notre article récupérer la caution de loyer à la fin du bail.
7. Le débarras du logement
Les effets personnels du défunt restent la propriété de la succession et leur évacuation incombe aux héritiers (art. 560 CC). Trois étapes pratiques :
- Inventaire dans les jours suivant le décès — utile pour la déclaration successorale et la répartition.
- Tri et valorisation : objets de famille, ventes (brocante, magasin de seconde main), dons, recyclage.
- Nettoyage final avant l'état des lieux de sortie.
En pratique, prévoir 4 à 8 semaines entre le décès et la remise des clés. Il existe des entreprises spécialisées dans le débarras de successions (CHF 1 500 - 5 000 selon le volume).
8. Cas particulier : la succession est répudiée
Si l'héritage est déficitaire (dettes > actifs), les héritiers peuvent répudier la succession dans les 3 mois suivant le décès. Conséquence pour le bail :
- Les héritiers ne sont plus tenus du paiement du loyer.
- L'office des poursuites prend en charge la liquidation officielle de la succession.
- Le bail est en principe résilié de manière extraordinaire par l'office.
- Le bailleur peut faire valoir sa créance dans la procédure de liquidation, mais ne peut pas se retourner contre les héritiers personnellement.
Ce mécanisme protège les héritiers contre l'héritage des dettes du défunt, y compris les loyers impayés ou les éventuels dégâts au logement.
9. Questions fréquentes
Que devient le bail au décès du locataire ?
Le bail ne s'éteint pas automatiquement avec le décès du locataire. Il est transmis aux héritiers, qui reprennent l'ensemble des droits et obligations (art. 560 CC). Les héritiers peuvent toutefois résilier le bail de manière extraordinaire avec le préavis légal (3 mois pour habitation, 6 mois pour commercial) sans attendre le terme contractuel — c'est l'art. 266i du Code des Obligations.
Le conjoint survivant a-t-il un droit particulier sur le logement familial ?
Oui. L'article 169 du Code civil protège le logement de la famille : le conjoint survivant ne peut pas être expulsé sans son consentement, même si le bail était au seul nom du défunt. Le bail est de plein droit transféré au conjoint survivant. Cette protection s'applique aux couples mariés et aux partenariats enregistrés, mais pas aux concubins.
Qui paie le loyer après le décès jusqu'à la résiliation ?
La succession (héritiers) est responsable du paiement du loyer dès le décès et jusqu'à la fin du bail effective (résiliation extraordinaire ou occupation continue). Les héritiers répondent solidairement avec leur part successorale. En cas de répudiation pure et simple de la succession, l'autorité de poursuite peut bloquer la situation — utile en cas d'héritage déficitaire.
Comment récupérer la caution de loyer du défunt ?
La caution est libérée selon la procédure standard, avec quelques particularités : (1) la signature conjointe est faite par les héritiers (ou le représentant légal de la succession), (2) le certificat d'héritier établi par l'autorité du dernier domicile est exigé par la banque, (3) si la caution est versée à la succession, elle est répartie selon les règles d'héritage.
Les héritiers doivent-ils vider l'appartement ?
Oui, dans le délai de la résiliation. Le débarras des effets personnels du défunt incombe aux héritiers (art. 560 CC). En pratique, prévoir 4 à 8 semaines après la résiliation pour effectuer le tri, organiser les ventes ou dons, et nettoyer le logement. L'état des lieux de sortie suit la procédure standard.