La question des visites du propriétaire est une des plus fréquentes en autorité de conciliation suisse. Entre le droit du bailleur de protéger son bien et celui du locataire à la tranquillité de son domicile, le Code des Obligations a tracé un cadre clair — qu'il faut connaître pour ne pas se laisser imposer un comportement abusif.
1. Le cadre légal : l'article 257h CO
L'article 257h du Code des Obligations définit l'obligation du locataire envers le bailleur :
« Le locataire doit tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose ou à réparer ou prévenir des dommages. Il doit autoriser le bailleur à inspecter la chose dans la mesure où cela est nécessaire à l'entretien, à la vente ou à une location future. »
Trois principes structurants en découlent :
- Le bailleur a le droit de visiter, mais pas n'importe quand.
- La visite doit être nécessaire et liée à un motif précis.
- Elle doit respecter la vie privée du locataire.
2. Les 4 motifs admis pour une visite
| Motif | Cas typique | Fréquence raisonnable |
|---|---|---|
| Entretien / réparations | Plombier, électricien, peintre | Selon nécessité |
| Contrôle de l'état | Vérification annuelle, état des lieux | 1× par an maximum |
| Vente du bien | Visite par acheteurs potentiels | 1-2× par semaine pendant 4-6 semaines |
| Re-location | Visite par futurs locataires en fin de bail | 2-3× par semaine pendant 4-6 semaines |
Tout autre motif (curiosité, contrôle de la propreté, vérification du mode de vie) n'est pas admis et donne le droit au locataire de refuser la visite.
3. Le préavis raisonnable
Le Code des Obligations ne fixe pas de délai précis, mais la pratique et la jurisprudence des autorités de conciliation 2026 dégagent les standards suivants :
- Visite ordinaire (entretien, contrôle annuel) : 5 à 10 jours de préavis.
- Visite par futurs locataires : 3 à 7 jours, en proposant 2-3 créneaux.
- Réparation urgente non vitale (chaudière en panne) : 24-48 heures.
- Urgence absolue (incendie, fuite de gaz) : sans préavis, mais documenter la nécessité.
La forme écrite (lettre, email) est recommandée pour preuve. Un appel téléphonique ne suffit pas en cas de litige ultérieur.
La pratique romande 2026 admet les visites entre 9h et 19h en semaine, et entre 10h et 17h le samedi. Le dimanche et les jours fériés sont en principe exclus, sauf accord exprès du locataire ou urgence avérée.
4. La fréquence acceptable
La fréquence des visites doit rester proportionnée au but poursuivi. Quelques repères de la jurisprudence 2026 :
Pour la re-location en fin de bail
C'est le cas le plus fréquent et le plus litigieux. Cadre raisonnable :
- 2 à 3 visites par semaine pendant les 4 à 6 semaines précédant la fin du bail.
- Maximum 1 visite par jour ouvré.
- Pas de visite le dimanche, sauf accord exprès.
- Limites horaires : 17h-20h en semaine (après le travail), 10h-17h le samedi.
Pour la vente du bien
Cadre similaire mais moins intense — souvent 1 à 2 visites par semaine sur une période plus longue (8 à 12 semaines).
Pour le contrôle ou l'entretien annuel
Maximum 1 fois par an sauf défaut signalé nécessitant une intervention répétée.
Caution-assurance flexible pour la sortie
Aucune durée minimale, remboursement au prorata. Comparatif 2026 des 4 prestataires suisses.
5. Refuser une visite : c'est possible
Vous pouvez refuser un créneau précis sans pour autant refuser le principe de la visite. Marche à suivre :
- Répondre par écrit dans les 48 heures suivant la demande.
- Proposer 2 à 3 créneaux alternatifs raisonnables dans la semaine.
- Documenter les motifs légitimes de refus (travail, garde d'enfants, hospitalisation).
Un refus systématique de toutes les propositions raisonnables peut être qualifié d'obstruction par les juges et conduire à une condamnation à payer des dommages-intérêts au bailleur si la re-location est retardée.
6. Cas d'urgence : entrée sans accord
Le bailleur ne peut entrer dans le logement en l'absence du locataire et sans son accord que dans des cas d'urgence absolue :
- Incendie ou risque imminent.
- Dégât d'eau menaçant l'immeuble.
- Fuite de gaz.
- Effraction signalée par les voisins.
En dehors de ces cas, l'entrée constitue une violation de domicile au sens de l'art. 186 du Code pénal et peut donner lieu à plainte pénale. Le bailleur ne peut jamais garder un double des clés pour s'en servir librement, même s'il le présente comme une mesure d'urgence préventive.
7. Recours en cas d'abus du bailleur
- Lettre recommandée au bailleur rappelant le cadre de l'art. 257h CO et fixant les règles que vous attendez (préavis, créneaux, fréquence).
- Conciliation cantonale en matière de baux et loyers — gratuit, 4 à 8 semaines en Romandie.
- Plainte pénale en cas d'entrée non autorisée (art. 186 CP) — délai de plainte : 3 mois après la connaissance des faits.
8. Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il imposer des visites à son locataire ?
Oui, mais uniquement pour des motifs précis prévus par l'art. 257h CO : entretien, réparations, contrôle de l'état, ou re-location en fin de bail. Le propriétaire doit annoncer la visite à l'avance, fixer un horaire raisonnable compatible avec la vie privée du locataire, et limiter la fréquence à ce qui est nécessaire.
Combien de temps à l'avance le propriétaire doit-il prévenir ?
Le Code des Obligations ne fixe pas de délai précis, mais la pratique et la jurisprudence en 2026 exigent un préavis raisonnable : généralement 5 à 10 jours pour une visite ordinaire, 24 à 48 heures pour une urgence. La forme écrite (lettre, email) est recommandée pour preuve.
Combien de visites par semaine pour la re-location en fin de bail ?
La jurisprudence suisse fixe un cadre raisonnable autour de 2 à 3 visites par semaine pendant les 4 à 6 semaines précédant la fin du bail, à des heures compatibles avec la vie de famille (en pratique 17h-20h en semaine, 10h-17h le samedi, jamais le dimanche sauf accord). Au-delà, le locataire peut s'opposer.
Puis-je refuser une visite si je suis absent ou occupé ?
Oui, vous pouvez refuser un créneau précis et proposer 2-3 alternatives raisonnables. Le bailleur ne peut pas exiger un horaire unique. Mais un refus systématique de toutes les propositions raisonnables peut être qualifié d'obstruction et entraîner un recours du bailleur en conciliation.
Le propriétaire peut-il entrer chez moi en mon absence ?
Non, sauf urgence absolue (incendie, dégât d'eau menaçant l'immeuble, fuite de gaz). En dehors de ces cas exceptionnels, l'entrée sans accord du locataire constitue une violation de domicile (art. 186 CP) et peut donner lieu à plainte pénale. Le bailleur ne peut pas garder un double des clés pour s'en servir librement.