Beaucoup de baux suisses contiennent des clauses qui semblent restreindre fortement la liberté du locataire — et qui sont en fait juridiquement nulles. Voici les 8 interdictions les plus fréquemment imposées sans base légale, avec ce que dit réellement le droit suisse.
La règle générale (art. 257 CO)
Le principe est simple : toute clause du bail contraire à une disposition impérative du Code des Obligations est nulle. Vous n'avez pas à l'appliquer, même si vous l'avez signée. Cela vaut en particulier pour toutes les protections du locataire qui sont d'ordre public.
1. « Interdiction absolue de sous-louer »
Nul. L'article 262 CO consacre le droit du locataire à sous-louer. Le bailleur ne peut refuser que pour 3 motifs précis : refus de communiquer les conditions, conditions abusives, ou inconvénients majeurs. Toute clause d'interdiction de principe est sans effet.
→ Détails dans notre article sous-location en Suisse : ce que vous avez le droit de faire.
2. « Tout animal interdit »
Partiellement nul. Le bailleur peut interdire les animaux dans le bail, mais cette clause est interprétée restrictivement. En 2026 :
- Petits animaux non perturbants (chats, hamsters, oiseaux en cage, poissons) : autorisés par défaut, l'interdiction explicite est rarement opposable.
- Chiens : l'autorisation préalable du bailleur peut être exigée par contrat, mais ne peut pas être refusée arbitrairement (race dangereuse, antécédents documentés ne sont pas des motifs valables sans nuisance prouvée).
- NAC (reptiles, rongeurs) : généralement autorisés sauf nuisance objective.
3. « Interdiction de fumer sur le balcon »
Discutable. La jurisprudence suisse considère le balcon comme une partie privative où le locataire jouit librement. Une interdiction de fumer n'est valable que si elle figure explicitement dans le bail ET si la fumée cause des nuisances objectives aux voisins.
→ Détails dans notre article le bailleur peut-il interdire de fumer sur le balcon ?.
4. « Antenne parabolique interdite »
Discutable. Le bailleur peut interdire les antennes paraboliques visibles depuis l'extérieur pour des raisons esthétiques ou d'unité architecturale, mais doit fournir une alternative équivalente (câble, IPTV) si le locataire en a besoin pour recevoir les programmes de son pays d'origine. C'est le principe de la liberté d'information garantie par la Constitution.
5. « Machine à laver interdite dans l'appartement »
Nul si le logement n'a pas de buanderie commune adéquate. Le locataire a droit à une utilisation normale du logement, ce qui inclut aujourd'hui les équipements de base. Si la buanderie commune est saturée, payante de manière disproportionnée ou techniquement défaillante, vous pouvez installer une machine sous réserve d'un raccordement conforme et d'un dispositif anti-vibration.
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6. « Lessive interdite sur le balcon »
Partiellement abusif. Le bailleur peut interdire d'étendre du linge visible depuis la rue pour des raisons esthétiques, mais ne peut pas interdire l'usage privatif du balcon pour le linge si une séchoir alternatif n'est pas mis à disposition. La pratique courante en Romandie 2026 : étendoir discret toléré, fil tendu visible interdit.
7. « Logement non loué aux familles avec enfants »
Discriminatoire et nul. Le refus de louer en raison de la présence d'enfants est juridiquement assimilé à de la discrimination, sauf configuration objective inadaptée (studio, sécurité). Une clause de bail interdisant les enfants après signature est nulle. Les nuisances sonores d'enfants sont par ailleurs considérées comme une partie naturelle de la vie en immeuble.
8. « Le bailleur peut visiter à tout moment »
Nul. Le bailleur ne peut pas entrer dans le logement à sa convenance. Pour des visites légitimes (état des lieux, travaux, visite par futurs locataires), il doit obtenir l'accord préalable du locataire et fixer un rendez-vous compatible avec sa vie privée. Le locataire peut proposer 2-3 créneaux raisonnables.
→ Détails dans notre article un propriétaire peut-il imposer des visites à son locataire ?.
Recours en cas de clause illégale
- Lettre recommandée au bailleur invoquant la nullité de la clause et le ou les articles du CO concernés.
- Conciliation cantonale en matière de baux et loyers : gratuit, 4-8 semaines en Romandie.
- Tribunal des baux en cas d'échec de la conciliation.
La majorité des cas se règlent en conciliation. Le bailleur, confronté à la jurisprudence claire, retire généralement sa prétention.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il interdire toute sous-location ?
Non. L'article 262 CO consacre le droit du locataire à sous-louer. Une clause d'interdiction absolue est juridiquement nulle. Le bailleur peut seulement refuser pour 3 motifs précis : refus de communiquer les conditions, conditions abusives, ou inconvénients majeurs. Voir notre article dédié à la sous-location en Suisse.
Une clause interdisant les animaux est-elle valable ?
Oui, mais uniquement si elle est expressément mentionnée dans le bail signé. À défaut, les petits animaux non perturbants (chats, hamsters, poissons) sont autorisés par défaut. Pour les chiens, l'autorisation préalable du bailleur peut être exigée par contrat — mais ne peut pas être refusée arbitrairement.
Mon bailleur peut-il interdire de fumer sur le balcon ?
Non en principe. La jurisprudence suisse considère le balcon comme une partie privative du logement où le locataire jouit librement. Une interdiction de fumer sur le balcon n'est valable que si elle figure explicitement dans le bail ET si la fumée cause des nuisances objectives aux voisins.
Le bailleur peut-il imposer ses heures de visite ?
Non. Le bailleur ne peut pas entrer dans le logement à sa convenance. Pour des visites légitimes (état des lieux, travaux, visite par futurs locataires), il doit obtenir l'accord du locataire et fixer un rendez-vous compatible avec sa vie privée. Le locataire peut proposer 2-3 créneaux raisonnables.
Que faire si mon bail contient une clause illégale ?
Une clause contraire au Code des Obligations est nulle de plein droit (art. 257 CO). Vous n'avez pas à l'appliquer, même si vous l'avez signée. En cas de désaccord avec le bailleur, saisir l'autorité cantonale de conciliation en matière de baux et loyers — gratuit, 4 à 8 semaines en Romandie, taux d'accord ~70 %.