Le taux hypothécaire de référence est une notion centrale du droit du bail suisse : il sert de base à la fixation et à l'adaptation des loyers. Mais que recouvre exactement ce taux, comment est-il déterminé et que signifie-t-il concrètement pour un locataire ? Cet article fait le tour de la question et vous sert de guide pratique si vous souhaitez demander une adaptation de votre loyer.
1. Qu'est-ce que le taux de référence ?
Le taux d'intérêt hypothécaire de référence est un taux publié périodiquement par l'Office fédéral du logement (OFL), calculé à partir du taux moyen des créances hypothécaires en cours des banques suisses (relevé par la Banque nationale suisse, BNS). C'est l'indicateur déterminant pour la fixation des loyers en Suisse. Il est relevé chaque trimestre et publié le premier jour du trimestre suivant.
Lorsque le taux de référence baisse, les locataires ont le droit de demander une réduction de loyer. À l'inverse, une hausse du taux peut entraîner une augmentation de loyer, pour autant qu'elle soit correctement motivée et notifiée.
2. Taux de référence actuel
Le taux hypothécaire de référence s'élève à 1,25 % et s'applique depuis le 2 septembre 2025. Lors de la dernière publication du 1er juin 2026, il est resté inchangé à 1,25 % (état : juin 2026 — information officielle : bwo.admin.ch).
L'Office fédéral du logement (OFL) a de nouveau maintenu le taux de référence à 1,25 %. Le taux moyen déterminant a certes légèrement reculé à 1,31 % (contre 1,32 %), mais reste dans la fourchette d'arrondi de 1,25 %. Aucun nouveau droit à une baisse ou à une hausse de loyer n'en découle. Une prochaine baisse n'interviendrait que si le taux moyen passait sous 1,13 % ; une hausse, dès 1,37 %. Le taux demeure ainsi à son plancher historique. Prochaine publication : 1er septembre 2026.
3. Les points clés en bref
- Base des loyers : c'est un facteur déterminant du loyer admissible.
- Publication officielle par l'OFL : sur la base du taux moyen relevé par la BNS.
- Reflet des taux hypothécaires : il suit l'évolution des taux hypothécaires en Suisse.
- Réexamen trimestriel : il est redéfini tous les trois mois.
4. L'historique du taux de référence depuis 2008
Avant le taux de référence actuel, la fixation des loyers reposait sur le taux hypothécaire propre à chaque banque, source d'une grande hétérogénéité et d'un manque de transparence. Son introduction en 2008 a instauré une référence unique et plus transparente. Le tableau ci-dessous retrace chaque modification depuis septembre 2008 — du sommet de 3,50 % au plancher actuel de 1,25 %. Figurent le nouveau taux et sa date d'entrée en vigueur ; les confirmations trimestrielles sans changement sont regroupées.
| Taux de référence | En vigueur dès le |
|---|---|
| 1,25 % (actuel) | 02.09.2025 |
| 1,50 % | 04.03.2025 |
| 1,75 % | 02.12.2023 |
| 1,50 % | 02.06.2023 |
| 1,25 % | 02.03.2020 |
| 1,50 % | 02.06.2017 |
| 1,75 % | 02.06.2015 |
| 2,00 % | 03.09.2013 |
| 2,25 % | 02.06.2012 |
| 2,50 % | 02.12.2011 |
| 2,75 % | 02.12.2010 |
| 3,00 % | 02.09.2009 |
| 3,25 % | 02.06.2009 |
| 3,50 % | 10.09.2008 |
Source : Office fédéral du logement (OFL). En cas de doute, la publication officielle de l'OFL fait foi.
5. Comment le taux de référence est-il calculé ?
Le taux résulte d'une moyenne pondérée des taux d'intérêt des créances hypothécaires en Suisse, relevée par la BNS, tenant compte d'hypothèques de durées et de conditions diverses. La méthode est complexe, mais le résultat est une valeur représentative du niveau des taux sur le marché hypothécaire. L'OFL applique ensuite un arrondi par paliers de 0,25 point pour déterminer le taux de référence publié.
6. L'importance du taux de référence pour le locataire
Le taux de référence est pertinent pour le locataire à deux titres :
- Lors de la fixation du loyer initial : le bailleur doit tenir compte du taux de référence en vigueur. Un loyer initial excessif au regard du taux déterminant peut être contesté (formule officielle de notification du loyer initial dans plusieurs cantons romands).
- Lors des adaptations de loyer : locataire comme bailleur peuvent demander une adaptation lorsque le taux de référence a évolué.
7. Quels effets sur le loyer ?
En Suisse, les loyers peuvent être indexés au taux de référence. Il en découle les droits et obligations suivants.
En cas de baisse du taux de référence
Le locataire peut exiger une réduction de loyer — en règle générale d'environ 2,91 % par tranche de 0,25 point de baisse. Exemple : un recul de 1,75 % à 1,50 % ouvre un droit à une réduction d'environ 2,91 %.
En cas de hausse du taux de référence
Le bailleur peut adapter le loyer, mais doit le notifier de manière formellement correcte (formule officielle, motivation) et dans le respect du délai de résiliation. Il peut en outre faire valoir une compensation du renchérissement (jusqu'à 40 % de l'inflation) et des hausses de coûts générales.
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8. Quand et comment demander une baisse de loyer
Une adaptation à la baisse est possible lorsque :
- le taux de référence actuel est inférieur à celui en vigueur au début du bail ou lors de la dernière adaptation de loyer ;
- le loyer n'a pas déjà été adapté par ailleurs (par exemple à la suite de rénovations à plus-value) ;
- aucune hausse de coûts ou compensation du renchérissement venant neutraliser la baisse n'est simultanément invoquée.
Marche à suivre, étape par étape :
- Déterminer le taux de référence au début du bail : vérifiez quel taux s'appliquait au début de votre bail ou lors de la dernière adaptation (bail, avenant, ou bwo.admin.ch).
- Comparer avec le taux actuel (1,25 %).
- Calculer la réduction possible : environ 2,91 % par tranche de 0,25 point d'écart.
- Adresser une demande écrite : envoyez votre demande de réduction par lettre recommandée, avec une motivation objective.
- Attendre la réponse du bailleur : s'il ne réagit pas ou refuse, vous disposez de 30 jours pour saisir l'autorité de conciliation en matière de baux et loyers (procédure gratuite).
La réduction n'est jamais automatique : c'est au locataire de la demander. Le droit n'est pas perdu si vous ne réagissez pas immédiatement, mais une demande tardive ne produit en principe ses effets que pour l'avenir — agissez donc dès que le taux baisse.
9. Questions fréquentes
Quel est le taux hypothécaire de référence actuel en Suisse ?
Il est de 1,25 % depuis le 2 septembre 2025 et a été confirmé inchangé le 1er juin 2026 (taux moyen déterminant : 1,31 %). Il s'agit du plancher historique. Prochaine publication le 1er septembre 2026.
Où trouver le taux de référence officiel ?
Sur le site de l'Office fédéral du logement (OFL), bwo.admin.ch, qui publie le taux en vigueur et tout son historique. Il est calculé sur la base du taux hypothécaire moyen relevé par la BNS.
À quelle fréquence le taux change-t-il ?
Il est réexaminé chaque trimestre et publié le premier jour du trimestre suivant : 1er mars, 1er juin, 1er septembre et 1er décembre.
De combien le loyer baisse-t-il quand le taux recule de 0,25 point ?
En règle générale d'environ 2,91 % par tranche de 0,25 point. Ce pourcentage peut toutefois être réduit par des facteurs compensatoires admis (renchérissement, hausses de coûts d'entretien, travaux à plus-value antérieurs).
La baisse de loyer est-elle automatique ?
Non. Le locataire doit la demander activement, par écrit. À défaut de réponse ou en cas de refus, il peut saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours.
Mon bailleur peut-il augmenter le loyer quand le taux monte ?
Oui, mais uniquement au moyen de la formule officielle, motivée et notifiée dans le respect du délai de résiliation. Il peut y ajouter le renchérissement et les hausses de coûts générales.