Article 257e CO : le cadre légal du dépôt de garantie expliqué.

L'article 257e du Code des Obligations est la disposition la plus importante du droit suisse en matière de caution de loyer. C'est lui qui plafonne le montant à 3 mois, qui exige un compte spécial bloqué, et qui prévoit la libération unilatérale après un an. Voici son contenu précis et son application pratique en 2026.

1. Le texte intégral de l'article 257e CO

Art. 257e — Sûretés fournies par le locataire

1. Si le locataire de baux d'habitations ou de locaux commerciaux fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit les déposer auprès d'une banque, sur un compte d'épargne ou de dépôt au nom du locataire.

2. Pour les baux d'habitations, le bailleur ne peut exiger des sûretés dont le montant dépasse trois mois de loyer.

3. La banque ne peut restituer les sûretés qu'avec l'accord des deux parties ou sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition ou d'un jugement exécutoire. Si, dans l'année qui suit la fin du bail, le bailleur n'a fait valoir aucune prétention contre le locataire dans le cadre d'une procédure judiciaire ou d'une poursuite, le locataire peut exiger de la banque la restitution des sûretés.

4. Les cantons peuvent édicter des dispositions complémentaires.

Code des Obligations suisse, version en vigueur 2026

2. Alinéa 1 — Le compte spécial bloqué au nom du locataire

Le premier alinéa pose une règle structurante : la caution ne reste pas chez le bailleur. Elle doit être déposée sur un compte d'épargne ou de dépôt au nom du locataire dans une banque suisse.

Conséquences pratiques

• Le compte est juridiquement la propriété du locataire, pas du bailleur.
• Aucun prélèvement n'est possible sans accord conjoint des deux parties.
• Les fonds sont protégés en cas de faillite du bailleur (n'entrent pas dans la masse).
• Les fonds sont protégés par esisuisse jusqu'à CHF 100 000 par déposant et par banque.

Cette règle s'applique aussi aux baux commerciaux — la forme du compte spécial bloqué n'est pas réservée à l'habitation.

3. Alinéa 2 — Le plafond de 3 mois (uniquement habitation)

C'est la règle la plus connue du droit du bail suisse : le bailleur ne peut exiger une caution supérieure à 3 mois de loyer net. Cette limite est impérative et ne peut être contournée par contrat.

Précisions importantes

• Le calcul se fait sur le loyer net, hors charges accessoires.
• Une clause exigeant 4 mois ou plus est nulle de plein droit, même signée.
• Le locataire peut exiger la modification du bail à tout moment, sans délai de prescription.
• Cette règle ne s'applique pas au bail commercial (voir section 7).

4. Alinéa 3 — La libération unilatérale après un an

C'est la protection clé du locataire en fin de bail. Trois cas de libération :

1. Accord des deux parties : signature conjointe du formulaire de libération à la banque (cas standard, 70 % des dossiers).
2. Commandement de payer non frappé d'opposition : si la créance du bailleur a été reconnue par le locataire (peu fréquent).
3. Jugement exécutoire : décision définitive du tribunal des baux après procédure complète.

OU — et c'est la disposition décisive — le locataire peut exiger la libération directement de la banque un an après la fin du bail si le bailleur n'a engagé aucune procédure formelle.

Conditions cumulatives pour l'art. 257e al. 3

• Le bail est terminé (date contractuelle ou remise des clés).
• 12 mois exactement se sont écoulés depuis la fin.
• Le bailleur n'a engagé aucune action : ni poursuite, ni procès, ni conciliation officielle.

Procédure complète dans notre article débloquer une garantie de loyer en Suisse : les 4 méthodes.

5. Les intérêts reviennent intégralement au locataire

Bien que non explicitement mentionnés dans le texte de l'article, les intérêts du compte de garantie reviennent intégralement au locataire, conformément au principe que le compte est sa propriété (al. 1).

En 2026, les taux pratiqués sont symboliques (0.05 % à 0.3 % brut), mais juridiquement dûs. Ils s'ajoutent au capital bloqué et sont libérés en même temps que la caution principale.

6. Caractère impératif : pas de dérogation possible

L'article 257e CO est de droit impératif en faveur du locataire (art. 257 CO). Cela signifie :

• Aucune clause du bail ne peut réduire la protection du locataire.
• Toute clause contraire est nulle de plein droit, même si elle a été signée librement.
• Le locataire peut faire valoir la nullité à tout moment, sans prescription.

En revanche, des clauses plus favorables au locataire (caution réduite à 1 ou 2 mois, libération accélérée à 6 mois) sont parfaitement valables.

7. Le cas particulier du bail commercial

Trois différences notables pour le bail commercial :

Pour les locataires commerciaux, la caution peut donc atteindre CHF 50 000 ou plus selon la nature de l'activité — d'où l'intérêt fréquent de recourir à une caution-assurance pour préserver la trésorerie d'exploitation.

8. Sanctions en cas de violation par le bailleur

Si le bailleur viole l'article 257e CO (par exemple en gardant la caution sur son propre compte), il s'expose à plusieurs sanctions civiles :

• Restitution immédiate du capital plus intérêts manquants.
• Dommages-intérêts en cas de mauvaise foi (caution utilisée sans accord).
• Amende d'ordre dans certains cantons.
• En cas de détournement caractérisé : qualification pénale possible (gestion déloyale, art. 158 CP).

Le locataire qui découvre que sa caution n'est pas sur un compte à son nom peut saisir immédiatement l'autorité cantonale de conciliation — gratuit, 4 à 8 semaines en Romandie.

9. Questions fréquentes

Que dit l'article 257e du Code des Obligations ?

L'article 257e CO encadre les sûretés fournies par le locataire (caution de loyer). Il pose 4 règles fondamentales : (1) plafond de 3 mois de loyer net pour un bail d'habitation, (2) dépôt obligatoire sur un compte d'épargne ou de dépôt au nom du locataire, (3) restitution sur accord des deux parties ou décision judiciaire, (4) libération unilatérale par la banque après 1 an de silence du bailleur.

L'article 257e CO s'applique-t-il aux baux commerciaux ?

Le plafond de 3 mois de l'art. 257e al. 2 CO ne s'applique qu'aux baux d'habitation. Pour les baux commerciaux, les parties peuvent librement convenir d'un montant supérieur (en pratique 3 à 6 mois, parfois plus). Les autres règles (compte au nom du locataire, libération conjointe, intérêts au locataire) s'appliquent en revanche aussi au commercial.

Que prévoit la libération unilatérale après 1 an ?

L'article 257e al. 3 CO permet au locataire d'exiger directement de la banque la libération de la caution si, dans l'année qui suit la fin du bail, le bailleur n'a fait valoir aucune prétention contre lui (par voie judiciaire ou de poursuite). C'est une protection clé qui empêche le bailleur de bloquer la caution indéfiniment sans engager d'action.

Une clause du bail peut-elle déroger à l'article 257e CO ?

Non, l'article 257e CO est de droit impératif (art. 257 CO) en faveur du locataire. Toute clause contractuelle qui exigerait une caution supérieure à 3 mois (en habitation), un dépôt sur un compte au nom du bailleur, ou qui priverait le locataire des intérêts est juridiquement nulle, même si elle a été signée. Le locataire peut faire valoir cette nullité à tout moment.

Quelles sanctions en cas de violation par le bailleur ?

Si le bailleur garde la caution sur son propre compte (au lieu d'un compte au nom du locataire), il commet une violation grave de l'art. 257e CO et peut être condamné à restituer immédiatement le capital plus les intérêts manquants. En cas de mauvaise foi (caution non bloquée et utilisée par le bailleur), des dommages-intérêts supplémentaires peuvent être ordonnés par le tribunal.