Le bail à durée déterminée est l'exception en Suisse — la grande majorité des baux d'habitation sont à durée indéterminée. Pourtant, dans certains cas (sous-location, mission professionnelle temporaire, succession, rénovation), la formule à terme est la bonne option. Voici les règles précises à connaître avant de signer.
1. Définition juridique
Un bail à durée déterminée fixe à l'avance la date exacte de fin du contrat. La durée peut être de quelques mois à plusieurs années, librement négociable. Le cadre légal est l'article 266 alinéa 1 du Code des Obligations : « Le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue. »
Concrètement, cela signifie :
- Aucun préavis n'est nécessaire — le bail s'éteint automatiquement.
- La date de fin doit être écrite et précise dans le contrat.
- Aucune des parties ne peut, en principe, mettre fin au bail avant l'échéance.
2. Bail déterminé vs indéterminé : les différences
| Critère | Durée déterminée | Durée indéterminée |
|---|---|---|
| Fin du contrat | Date fixée d'avance | Sur résiliation par l'une des parties |
| Préavis | Aucun | 3 mois (habitation) / 6 mois (commercial) |
| Termes contractuels | Sans objet | Selon le bail (souvent 31.3 / 30.6 / 30.9 / 31.12) |
| Sortie anticipée | Art. 264 ou 266g CO uniquement | Sur résiliation au terme légal |
| Fréquence d'usage | Exception (~10 % des baux) | Standard (~90 % des baux) |
Privilégier le bail à durée indéterminée chaque fois que possible. Il offre plus de flexibilité (résiliation au prochain terme légal) sans rien céder en matière de protection. Le bail à terme se justifie surtout côté bailleur (par exemple pour récupérer le logement à une date précise).
3. La fin automatique du bail à terme
À la date de fin convenue, le bail s'éteint de plein droit, sans qu'aucune lettre de résiliation ne soit nécessaire. Le locataire doit quitter le logement, l'état des lieux de sortie est effectué, et la caution est libérée selon la procédure standard (voir notre article récupérer la caution à la fin du bail).
Si le bailleur souhaite que le locataire parte effectivement, il a tout intérêt à le rappeler par écrit 1 à 3 mois avant la date de fin pour éviter une reconduction tacite involontaire (voir section 4).
4. La reconduction tacite : protection clé du locataire
C'est la disposition la plus importante de l'article 266 alinéa 2 CO : si le locataire reste dans les lieux après la date de fin et que le bailleur tolère cette situation, le bail est automatiquement reconduit en bail à durée indéterminée, aux mêmes conditions.
Conséquences pratiques
- Le préavis légal de 3 mois pour bail d'habitation s'applique désormais.
- Le bailleur ne peut plus simplement « attendre la date » — il doit donner congé en respectant le préavis et les termes d'usage.
- Le loyer et toutes les autres clauses restent inchangés.
Si vous êtes bailleur et souhaitez vraiment récupérer le logement à la date prévue, exigez la remise des clés le jour même ou notifiez par écrit votre opposition à toute prolongation dans les jours qui suivent. Ne laissez surtout pas la situation se prolonger sans réaction.
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5. Partir avant la fin du bail à terme
C'est le grand inconvénient du bail à durée déterminée : sortir avant l'échéance est juridiquement difficile. Deux mécanismes seulement le permettent :
Mécanisme 1 — Article 264 CO : locataire de remplacement
Vous présentez au bailleur un candidat solvable qui accepte de reprendre le bail aux mêmes conditions et pour la durée restante. Le bailleur ne peut refuser sans motif valable. C'est le moyen le plus rapide et le plus sûr de sortir avant terme. Détails dans notre article lettre de résiliation de bail (5 modèles).
Mécanisme 2 — Article 266g CO : justes motifs
Si la continuation du bail devient insupportable (maladie grave, mutation imprévue, conflit majeur dans l'immeuble), vous pouvez résilier de manière extraordinaire avec un préavis de 3 mois. Le juge peut accorder au bailleur une indemnité équitable (généralement 1 à 2 mois de loyer en Romandie 2026).
6. Quand un bail à durée déterminée est-il pertinent ?
Cinq situations classiques en 2026 où la formule à terme se justifie :
- Sous-location encadrée — pendant un séjour à l'étranger.
- Mission professionnelle temporaire — expatriation, contrat de durée limitée.
- Logement de transition — entre deux baux principaux.
- Logement étudiant — calé sur l'année académique.
- Bail commercial saisonnier — boutique éphémère, restaurant temporaire.
7. Bail à terme et caution de loyer
La caution est exigée comme pour tout bail, plafonnée à 3 mois de loyer net pour l'habitation (art. 257e CO). Deux particularités :
- Avec un dépôt bancaire : capital bloqué pendant toute la durée du bail à terme. Pour un bail de 6 mois, c'est environ 6 mois sans liquidités — souvent disproportionné.
- Avec une caution-assurance : la prime est prélevée annuellement. Pour un bail de 6 mois, la prime est calculée au prorata. Aucun capital bloqué — solution recommandée pour les baux courts.
Pour comparer les options, voir notre guide dépôt bancaire vs caution-assurance.
8. Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un bail à durée déterminée en Suisse ?
Un bail à durée déterminée fixe à l'avance la date exacte de fin du contrat. Il prend fin automatiquement à cette date, sans qu'aucune des parties n'ait à donner congé (art. 266 al. 2 CO). La durée peut être de quelques mois à plusieurs années — librement négociable entre bailleur et locataire.
Peut-on partir avant la fin d'un bail à durée déterminée ?
Oui, mais seulement par deux mécanismes : (1) en présentant un locataire de remplacement solvable acceptant les mêmes conditions (art. 264 CO), ou (2) pour de justes motifs rendant la continuation insupportable (art. 266g CO). En dehors de ces cas, le locataire reste tenu au paiement du loyer jusqu'au terme contractuel.
Que se passe-t-il si on reste après la fin du bail à durée déterminée ?
Si le locataire reste dans les lieux et que le bailleur ne s'y oppose pas, le bail est tacitement reconduit en bail à durée indéterminée (art. 266 al. 2 CO). Le préavis légal de 3 mois pour le bail d'habitation s'applique alors. Cette reconduction tacite est une protection forte du locataire.
Quel délai de préavis s'applique pour un bail à durée déterminée ?
Aucun préavis n'est requis : le bail à durée déterminée prend fin automatiquement à la date prévue. Si vous souhaitez partir avant, il faut activer l'article 264 CO (locataire de remplacement) ou l'article 266g CO (justes motifs). Si vous voulez rester au-delà, négocier un nouveau bail avec le bailleur avant la date de fin.
Le bail à durée déterminée est-il fréquent en Suisse ?
Non, c'est l'exception. La très grande majorité des baux d'habitation en Suisse sont à durée indéterminée. Le bail à durée déterminée est utilisé surtout pour : sous-locations courtes, baux d'expatriés, baux liés à un emploi temporaire, périodes de transition (rénovation, succession). Il est plus fréquent en bail commercial.